V Sir 講 - 變天的新蒲崗
老友目前租緊一萬呎的中環寫字樓, 但租約到期業主就
加租30%, 老友唸著多年與業主關係, 同佢商議唔好加太
儘, 業主覆已有人接手續租, 你出唔到新租金就搬啦!
老友就唸著長痛不如短痛, 考慮購置自己物業, 就即開始
周圍看樓, 去到官塘一看, 先知到原來官塘早已反天, 樓
價唔平, 寫字樓質數高, 人又旺, 交通繁忙, 睇左幾個單位
都覺得太貴。
佢走嚟搵我問有乜野建議, 我回覆佢如果看長遠, 有升值
而價位又可以接受, 就只有新蒲崗, 不如, 等我分析畀你
知點解啦。
首先, 為配合啟德發展, 政府早已做左好多城市計劃, 將
原本的夕陽工業區, 計劃改造為一個宜居宜商的地區,
又能配合啟德之後窗, 新蒲崗是唯一的九龍區之Zone 1
工業地帶,而且政府擁有2.76公頃的土地, 另有1,341個工
業單位, 共約
47,660 Sq. Meter, 因此極居有重建之價值,
啟德發展後, 新蒲崗更是各大發展商必爭之地。
現詳細分析如下
1, 啟德河:
本來是條明渠臭污水排道, 原來真正是叫啟德河, 經過疏
通改渠工程, 現在的河道水清見底, 並有野生魚, 這條河
將通往啟德發展區作為公園之中心河道。
2, 城市規劃:
政府已對整個區作出城市規劃, 包括以逾3億元建休憩地
為配合居住環境, 已規劃進行2.49公頃之休憩地, 改觀過
往之工業形象。
3, 公共房屋發展:
政府點解願意花3億去發展休憩地呢 ? 該因需將原本之
工業區, 改頭換面為宜居環境, 以配合居屋發展政策, 這
是長遠首要政策, 可以帶旺整個區, 並配合啟德發展之人
流, 物流, 生活, 商業經濟之配套等。
4, 交通疏道:
為增加交通流通, 首先是考慮解決交通問題, 故在七寶街
開通一條新路, 經地下直出連接去啟德, 此路一通, 就貫
穿兩區的交通流通, 同時也帶旺整區發展。
5, 活化工廈:
政府將起動九龍東範圍延伸至新蒲崗，區內太子道
西、爵祿街及大有街一帶工商區，逐步轉型成商業發
展，區內6幢工廈活化或重建項目料可受惠，涉及約
152萬平方呎樓面。
6,
重建/改建酒店:
除左已在六合街由新世界起的九龍貝爾特酒店, 現時新
蒲崗工業帶至少有4個項目申請重建作酒店發展, 預計帶
來逾2,000個酒店房間供應, 包括牛仔褲大王劉漢松等持
有的新蒲崗栢盛大廈工業項目, 以近2.13億元完成補地
價, 每平方呎補地價約1,250元, 將重建作酒店發展, 提供
483間酒店房間.
7, 新蒲崗租金:
Port 33是新鴻基所新建, 只租不售, 是發展商的策略,
目前約$22 - $25租呎,而工廈租金約$10 - $18呎, 根据
大廈質數為準。
8, 新蒲崗停車場:
新蒲崗之泊車問題嚴重, 尤其是貨車的停車場更加不足,
所以平日的貨車上落貨都是停在路邊, 令交通雍塞, 2018
施政報告啟, 未來5年增加1500個泊車位, 並在新蒲崗四
美街公共休憩用地地庫建3層停車場, 增加泊車位供應，
料在2025年落成。
9, 新蒲崗人口:
以目前的人口約 20,993, 將來人口尚有上調的空間, 尤其
是啟德發展成熟後, 人口增加是必然的, 故此政府將來必
須在此發展。
10, 目前的缺點:
因結構上之大前題, 又不能即時趕走所有的舊工業大廈,
而改建尚需土地的配合, 收購也不是短時期能達成, 此情
況就像官塘發展初期, 經過多年的基建改造, 當大環境都
改變成熟, 就會加動經濟,
人流, 新蒲崗可謂是官塘2.0的
反辨, 將來必定會變天, 等的只是時間的問題,
所以建議投
資落後的到新蒲崗, 假以時日, 將來必有所獲。
都未講完, 老友就問我新蒲崗的樓價幾錢, 有乜野樓介紹,
sorry我都好忙,
介紹你去地產代理https://www.valueoffices.com
幫你搵樓。
謹此感謝部份或全部內容資料是由以下提供:
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CEDD HK Government, https://www.cedd.gov.hk/tc/projects/major/kw/kln7761c1.html
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